Главная особенность такой квартиры — в ней по закону выделены доли детям. Поэтому для продажи нужно разрешение органа опеки и равноценные доли в новом жилье. Разберу порядок и риски.
Доли детей обязательны
При покупке жилья с материнским капиталом его оформляют в общую собственность родителей и всех детей с определением долей (статья 10 ч. 4 Федерального закона № 256-ФЗ). Это обязанность, а не право.
Разрешение органа опеки
Продать долю несовершеннолетнего можно только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (статья 37 ГК РФ, статья 21 Федерального закона № 48-ФЗ). Опека даёт согласие при условии, что детям предоставляются равноценные доли в другом жилье — не ухудшающие их положение. Решение принимается в течение 15 дней.
Если квартира в ипотеке
Когда на квартире обременение, к сделке добавляется банк: нужно его согласие и погашение остатка долга — за счёт средств покупателя либо переводом ипотеки на него со снятием обременения. Опека при этом тоже обязательна.
Риск оспаривания сделки
Если доли детям не выделены или квартира продана без согласия опеки, сделку могут признать недействительной (статьи 168, 173.1 ГК РФ). Оспорить вправе прокурор, Социальный фонд России или сами дети по достижении 18 лет (срок исковой давности — 3 года, статья 181 ГК РФ).
Налог при продаже
Семьи с двумя и более детьми освобождены от НДФЛ при продаже жилья, если в том же году куплено новое, большее по площади или стоимости (статья 217.1 НК РФ). Минимальный срок владения в этом случае не важен.
Чем могу помочь
Я представляю интересы семей в сделках с маткапиталом с 2000 года: подготовка документов для опеки, безопасная схема продажи ипотечной квартиры, защита от оспаривания. Разберу Вашу ситуацию по документам. Подробнее — адвокат по семейным делам. Консультация — от 6 000 ₽.